2017.12.01
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投資用築古物件を買う時の注意事項
今年は、札幌市内では多数の新築案件が多々建てられており、来年も多くの新築が予定されており、RC壁構造の4層マンションを得意とする工務店も、既に来年の受注が入っていて、新規はお断りをしているとも聞きます。
同じように中古マンションも、低金利に伴い、多くの投資用物件が出回っております。
木造2階建てで、築22年を超えた物件にもかかわらず、利回り13％、満室・外壁・屋根は平成28年修繕済みと販売資料に書き込んでいる物件も有ります。
確かにインターネット上での写真を見るかがり、写りもよくて、一見良さそうな気もしますが、実際に見てみると、外壁材の亀裂、浮き、破裂等も多々あって、やっつけ仕事で、パテ材というもので埋めて、ムラムラな状態で、コーキングも撤去しないで、その上から塗装によって美観を保っている場合も見受けられます。
また、屋根も非常に手が抜きやすい場所であり、垂直タラップで上がってまで、見る事はほとんどありませんので、高圧洗浄、錆止め処理をする事なく、上塗り1層で仕上げてしまっている場合もあります。売り手としては、最小限、最低限の出費で工事を行い、高値で売りたいと思うのは誰しもが考えてしまいます。
一方、買い手としては、不動産業者以外は一般の方ですので、建設には素人ですので、見た目と利回りだけで購入してしまいます。しかし買い取って、1年そこそこで、外壁の剥がれ落ち等の現象や、ひどい時には、雨漏りも発生してしまう事もあります。同様に設備に関しても、ここぞとばかり次々と不具合が発生して、取替えて行かなければならない事もあります。メンテナンス費用も、入居されていての補修工事は、作業効率や、入居者とも時間調整等もあって、割高になってしまいます。
特に緊急性の有る水漏れ等は、年末に向かって工事作業員は猫の手も借りたい時期ですので、普段は常庸単価が18000円であったのが、25000円になる場合も有ります。
建築の建材や設部機器は概ね耐用年数が10年～15年です。ちょっと頑張って20年くらいまで引っ張っている建物もあります。そのような物件を売り抜ける売主はキャピタルゲインを得る事が出来ますが、買主にとっては買った時から、寿命の切れた外壁、屋根、設備機器のメンテナンスに終われて、1年分の家賃がほとんど消えてしまう場合もあります。
よって物件を購入する際には、建物を実際に見るのは当然ですが、改修履歴を提示してもらい、改修サイクルを把握検討される事も重要であります。また、専門家に簡易診断をしてもらうのも、安心を得る事が出来ますので、良いのではないかと思います。