計画性を持った修繕計画

『計画性を持った修繕計画』
秋も深まり、そろそろ雪虫も飛ぶような季節となってきました。
北海道の場合、お盆を過ぎると陽が沈むのが一気に早くなり、秋の収穫を終えると温度が急激に下がり始め10月中旬頃から冬支度をしていきます。

その頃になると、賃貸マンションのオーナーは、こぞって今まで忘れていた事をふと思い出したように屋上の防水や外壁の塗装の補修の依頼をします。(締め切りの前日にあわてて原稿を書くのと同じなのでしょうか。)

依頼された施工会社は、急な見積り対応に、単価設定が甘くなりがちになり、、施工では、やはりどこかに無理が生じて、せっかく大金を使って
補修しても、耐久性に問題が生じたり、クレームが発生する時があります。また、職人の単価も10月、11月は猫の手も借りたい時期での施工ですので、割高になってしまいます。夏場ですと19時くらいまで明るいですが、秋口には、17時には暗くなってしまい、11月には16:30には真っ暗に成り始めます。請負の場合、1日で施工できる実働時間が短くなり、作業効率も悪くなりますので見積りが高くなってしまいます。
同時に、上屋や養生、暖房費等の仮設費も考慮した施工になりますので、全体的な金額がUPになります。

よって大家さんは、所有している賃貸マンションの5年計画の修繕計画をおぼろげに考えていた方が良いかと思います。実際の例として、10月くらいに来年の4月頃(雪解け)を改修工事のスタートするという計画であれば、半年間はゆっくり考える事もでき、相見積やアイデア、VEもじっくり考慮できますので、工事金額も最小限にできます。また工事専門会社へも、春先一番の仕事となると、金額の交渉もしやすい時期になります。

半年ずれの、4月スタートではなく、10月スタートの改修工事も有りますが、今年もそうですが、台風、長雨など天候がやや不順な状態が続いており、そのような気候状況での施工はやや無理をしてでも工事を完了しなければなりませんので、品質に問題が出てしまう場合もありますのでやはり4月スタートの改修が良いのではないかと思います。

又は、収益が出ている場合、税務対策として、決算時期に合わせて、修繕費を経費にするような考えも必要なので、計画性を持った修繕は必要ではないかと思います。

読書の秋、不動産に関する本を読みながら、来年へ向けて自分が所有する建物の共用部や外壁、屋根の塗装、屋上防水の改修計画を考えてみてはいかがでしょうか?

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